Op 25 april jl. ontvingen wij uw schríftelijke vragen ex art. 39 van het Reglement van Orde van de Oosterhoutse gemeenteraad ontvangen over gebreken aan flats in Slotjes-Midden en de klachtafhandeling door Thuisvester. Voordat wij willen ingaan op de door u gestelde vragen, willen wij u in algemene zin meegeven dat de door u geschetste problematiek vooral de verhouding tussen verhuurder en huurder raakt en dat de gemeente daarin ons inziens geen primaire partij is. Tegen die achtergrond beantwoorden wij uw vragen als volgt.
Vraag 1. Veel flats die gesloopt gaan worden, worden nu nog verhuurd door Thuisvester. Hoe verhouden het woongenot en de gebreken van deze flats zich tot de huur?
Vraag 2. In de huurprijs voor alle sloopwoningen dezelfde? Als er verschillen zijn in huur voor een zelfde soort woning, waar komen die verschillen uit voort?
Antwoorden 1 en 2. De genoemde woningen gaan gesloopt worden omdat deze qua wooncomfort en energetische kwaliteit verouderd zijn en niet meer voldoen aan de huidige kwaliteitseisen. Volgens planning van de ontwikkelaar wordt er in week 23 (eerste volle week van juni) gestart met de sloop van de appartementen en woningen aan het oostelijk deel van het Wilhelminakanaal-Noord en de Loevensteinlaan en de Thorbeckestraat. De huurders van deze flats hebben dan ook een urgentie gekregen om snel geherhuisvest te worden. Daarna volgen de andere deelplannen. Voor de woningen die nu nog vrijkomen in de flats zijn er twee opties, of de woning is in dermate slechte staat dat deze niet meer in de verhuur gaat, of de woning wordt aangeboden bij Gapph. Dat laatste in het kader van de Leegstandswet. Gapph hanteert daarbij een huurprijs die gebaseerd is op de tijdelijkheid van de bewoning. Daarbij geldt dat Gapph maar ôCP/o huur mag vragen van de maximale redelijke huur op grond van de woningwaardering. Als huurders vinden dat de woningwaardering te hoog is kunnen zij daar bij de verhuurder of Huurcommissie bezwaar tegen maken. De woningwaardering wordt bepaald door onder andere de oppervlakte, de verwarming, energieprestatie en de staat van het sanitair en de keuken. De staat van de flat heeft dus invloed op de huurprijzen die Thuisvester en Gapph mogen vragen. De appartementen die via een bestaande huurovereenkomst met Thuisvester worden verhuurd, zijn gelijk aan de appartementen die tijdelijk worden verhuurd door Gapph. Huurders die via Gapph tijdelijk huren betalen op basis van de woningwaardering gemiddeld C330/340 per maand. De huur voor zittende huurders via Thuisvester ligt in algemeenheid hoger. Het verschil in huur wordt dus verklaard doordat Gapph de verhuur doet vanuit leegstandsbeheer, waar andere rechten aan verbonden zijn.
Vraag 3. In veel te slopen woningen is het niet warm te krijgen gedurende de wintermaanden. Thuisvester biedt de mogelijkheid tot het leveren van elektrische kachels aan haar huurders om op deze manier de woning warm te krijgen. Worden huurders gecompenseerd voor de extra kosten die dit met zich meebrengt? Zo ja, welk deel wordt vergoed? Zo nee, waarom niet?
Antwoord 3. Omdat niet alle ruimtes verwarming hebben, raadt Thuisvester de bewoners aan om in koude perioden extra te verwarmen. Thuisvester biedt in dat kader de bewoners de mogelijkheid gratis elektrische kachels te lenen. De (extra) kosten voor het gebruik van deze elektrische kachels
worden niet vergoed. Volgens informatie van Thuisvester wordt van deze mogelijkheid sporadisch gebruik gemaakt. Wij kunnen ons voorstellen dat de hiermee gepaard gaande kosten een belemmering vormen voor de huurders om van het aanbod gebruik te maken. Wij zullen dit onderwerp daarom in een overleg met Thuisvester aan de orde stellen.
Vraag 4. Het is wettelijk zo geregeld dat er een schríftelijke melding gedaan moet worden bij het doorgeven van een gebrek. Veel huurders zijn hiervan niet op de hoogte en doen een telefonische melding bij Thuisvester, waardoor het verhelpen van een gebrek lang(er) duurt. Bent u van mening dat er beter gecommuniceerd dient te worden over hoe een melding moet gebeuren? Waarom bent u dit van mening?
Antwoord 4. Allereerst willen wij opmerken dat de afhandeling van gebreken primair een zaak is tussen Thuisvester en haar huurders. Volgens informatie van Thuisvester biedt zij haar huurders de mogelijkheid meldingen te doen via het reparatieportal op de website van Thuisvester. Vanuit efficiency heeft deze methode de voorkeur. Bovendien is met een melding via het portal de melding ook automatisch geregistreerd. Veel huurders kiezen er echter nog steeds voor om met Thuisvester te bellen. In ons overleg met Thuisvester zullen wij aandacht vragen voor het vergroten van de bekendheid van het reparatieportal onder de huurders van Thuisvester. Ook zullen wij bij Thuisvester aandringen om de noodzaak van schríftelijk melden door huurders extra onder de aandacht te brengen en dat Thuisvester ook andere schríftelijke meldingen registreert, niet iedere huurder is namelijk voldoende in staat om via digitale weg een melding te doen.
Vraag 5. Als door een huurder melding wordt gedaan van een gebrek, hoe lang duurt het vervolgens tot het gebrek verholpen is?
Antwoord 5. Volgens informatie van Thuisvester worden gebreken binnen twee weken hersteld. Het komt echter incidenteel voor dat een oplossing langer op zich laat wachten, bijvoorbeeld als het gaat om gebreken waarvoor meer onderzoek nodig is.
Vraag 6. Wat is de wettelijke termijn voor het verhelpen van een gebrek?
Antwoord 6. De wettelijke regel is dat de verhuurder binnen zes weken na melding van een gebrek actie moet ondernemen om het probleem te verhelpen. Laat een verhuurder dat na, dan kan de huurder naar de Huurcommissie stappen om haar om een oordeel te vragen. Uiteraard is er wel voldoende medewerking van de huurder nodig, om ervoor te zorgen dat de verhuurder in staat is het gebrek te verhelpen.
Vraag 7. Is bij Thuisvester bekend hoeveel van deze gebreken tot tevredenheid van de huurder zijn opgelost? Zo ja, welk percentage van de huurders is tevreden over de geleverde service aan Thuisvester als het gaat om het verhelpen van een gebrek?
Antwoord 7. De tevredenheid van huurders over de dienstverlening door Thuisvester wordt continu gemeten. Dit gebeurt door een extern bureau, KWH. Bij KWH zijn veel corporaties aangesloten, zodat er ook een vergelijkend onderzoek kan plaatsvinden. Een antwoord op uw vraag over het percentage huurders dat tevreden is over de dienstverlening, hebben wij momenteel niet paraat. Wij zullen dit bij Thuisvester navragen en uw raad daarover in een later stadium informeren. Het gemiddelde waarderingscijfer voor de dienstverlening door Thuisvester bij reparaties wijkt niet af van het landelijke beeld. Dat ligt op 7,7. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.